ONOR.nl blog

In een paginagrote advertentie in de Telegraaf van zaterdag 5 mei 2012 kondigt Florius in grote letters aan: “Wij zijn boetevrij”. Hiermee lijkt Florius aan te geven niet langer boeterente in rekening te brengen. Uit de kleine letters onder in de advertentie blijkt dat het alleen van toepassing is “als je uit eigen middelen aflost”. Een belangrijk onderscheid.

Boeterente betaalt de geldlener in het geval hij extra aflost en de rente die hij betaalt hoger is dan de huidige rente. Het is een vergoeding aan de geldverstrekker voor misgelopen rente. De meeste geldverstrekkers geven standaard de mogelijkheid om tien procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij af te lossen per jaar. Zo ook Florius.

Het aanbod van Florius is als een gratis airco op IJsland: het lijkt leuk maar in de praktijk zal de overgrote meerderheid er geen gebruik van maken. Verschillende redenen liggen ten grondslag aan het geen gebruik (willen) maken van deze regeling.

Als je spaargeld hebt ontvang je spaarrente. De spaarrente zal normaal gesproken lager zijn dan de hypotheekrente. Hieruit volgt dat eigen geld gebruiken voor het aflossen van de hypotheek voordelig is. Maar bij het aflossen uit eigen geld vervalt de hypotheekrenteaftrek over dit gedeelte. Als de spaarrente op een termijndeposito 4,5 procent bedraagt en de hypotheekrente 5,5 procent dan is door de hypotheekrenteaftrek de effectieve hypotheekrente maar 3,2 procent (bij 42 procent aftrek). In dit voorbeeld blijft ook als rekening wordt gehouden met de vermogensrendementsheffing niet aflossen voordeliger.

Een andere reden is dat in veel gevallen de extra aflossing al binnen de huidige spelregels geen boeterente meebrengt. Als het af te lossen bedrag minder is dan tien procent van de oorspronkelijke hoofdsom (niet de openstaande schuld) is geen boeterente verschuldigd. En dat elk jaar weer. Bij overlijden van de partner is het volgens de huidige voorwaarden mogelijk boetevrij af te lossen uit de erfenis of overlijdensrisicoverzekering. Er is zelfs geen boeterente verschuldigd als op dat moment wordt overgesloten.

Nog een belangrijk aandachtspunt bij aflossen is dat in de afgelopen jaren de meest gekozen hypotheekvorm een spaar- of bankspaarhypotheek is. Hierbij wordt gespaard voor aflossing van de hypotheekschuld. Er geldt hierbij een fiscale vrijstelling maar die is ten hoogste het bedrag van de openstaande schuld. Als het uiteindelijke spaarsaldo hoger is dan de openstaande schuld dient over het meerdere belasting te worden afgedragen.

Met boetevrij aflossen met eigen geld zet Florius een zeer kleine stap in de goede richting. Het is niet het ei van Columbus zoals Florius wil doen geloven. Alternatieven om spaargeld in te zetten zijn bijvoorbeeld termijndeposito’s of extra stortingen op een (bank)spaarhypotheek.

Veel geldverstrekkers in Nederland hanteren tweesporige hypotheekrente-tarieven. Dit beleid is ook bekend als venster- en raamtarieven of duale hypotheekrente. Het houdt in dat je als bestaande klant een hogere hypotheekrente verschuldigd bent dan als nieuwe klant. Dit heeft in meerdere scenario’s nadelige gevolgen. Voor verlengen, verbouwen, verhuizen en oversluiten worden de gevolgen geschetst.

De gevolgen kunnen in sommige gevallen worden ontweken door de hypotheek over te sluiten. Er is dan wel sprake van oversluitkosten (notaris, taxatie en advies). Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de onmogelijkheid van oversluiten door lager inkomen, dalende woningprijzen of strengere eisen. Bovendien kom je – zoals verderop aangegeven – door tweesporige tarieven juist bij oversluiten mogelijk voor onverwachte kosten te staan.

Verlengen

De meest voor de hand liggende situatie waarin je te maken krijgt met de tweesporigheid is in het geval van het verlengen van je rentevastperiode. Je rentevastperiode is afgelopen en het voorstel van de geldverstrekker pakt slechter uit dan wat dezelfde verstrekker nieuwe klanten biedt.

Verbouwen

Wil je je woning verbouwen en geld lenen om de verbouwing te financieren dan kun je de hypotheek verhogen of een tweede hypotheek aangaan. Het aantal geldverstrekkers dat het tweede hypotheekrecht accepteert is sterk teruggelopen. Om deze reden dien je in de meeste gevallen de lening voor de verbouwing af te nemen bij de eerste geldverstrekker. Tegen de tarieven die op dat moment gelden voor bestaande klanten.

Verhuizen

De meeste geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om bij een verhuizing de huidige rentecondities mee te nemen naar de nieuwe lening. Vooral bij gestegen hypotheekrente is dit een voordelige optie. Als je verhuist naar een duurdere woning zul je voor de verhoging nieuwe afspraken moeten maken met de geldverstrekker. In het geval van tweesporig rentebeleid zijn dit hogere tarieven die het voordeel van het meenemen van de rentevastperiode teniet kunnen doen.

Oversluiten

Oversluiten tijdens de rentevastperiode kan normaalgesproken zonder boeterente als je hypotheekrente gelijk aan of lager dan de huidige hypotheekrente is. Als je nog vijf jaar hebt te gaan met een rente van 5% en het huidige tarief voor vijf jaar vast is ook 5% betaal je geen boeterente. Sommige geldverstrekkers gaan echter uit van het rentepercentage zonder kortingen. Heb je bij het afsluiten bijvoorbeeld 0,7% korting gekregen voor de eerste rentevastperiode dan zal er worden vergeleken met een rente van 5,7%. Dan ben je in dit voorbeeld bij een hypotheek van twee ton boeterente verschuldigd van ongeveer € 6.850.

De WestlandUtrecht Bank biedt een bijzonder hypotheekproduct: de SpaarXtrahypotheek. Deze hypotheekvorm maakt het mogelijk de rente over het spaardeel langer vast te zetten dan de rente over de lening. Omdat langer vaststaande rentes in het algemeen hoger zijn ontvang je een hogere rente dan je betaalt. Op het eerste gezicht alleen maar voordeel. Maar is dat ook zo?

Hoewel de constructie aannemelijk lijkt zal het voor veel mensen een reden zijn om op zoek te gaan naar eventuele nadelen van deze spaarhypotheek. Zoals voor elk hypotheekproduct geldt ook voor dit product dat een aantal nadelen te noemen zijn.

Kosten

Een blik op de financiële bijsluiter van de SpaarXtrahypotheek onthult dat er van de inleg kosten worden ingehouden. Van elke inleg wordt ongeveer 11 procent ingehouden als kosten. Bij nagenoeg alle andere (bank)spaarhypotheken wordt geen gedeelte van de inleg opgeslokt als kosten.

Duaal

Net als de meeste geldverstrekkers hanteert WestlandUtrecht Bank duale rentetarieven. Dit betekent dat nieuwe klanten een lagere rente krijgen aangeboden dan bestaande klanten die verlengen. De constructie van de SpaarXtrahypotheek maakt het aantrekkelijk om voor een korte rentevastperiode te kiezen voor het leendeel. Er is mede door het duale rentebeleid een redelijke kans dat bij het verlengen van deze rente het voordeel van dit product teniet wordt gedaan omdat de leningrente de vaststaande spaarrente benadert.

Vermogensopbouw

Het uitgaan van een hogere spaarrente betekent dat minder hoeft te worden ingelegd in de polis omdat het rente-op-rente-effect zwaarder weegt. Dit doet zich voornamelijk voor tijdens de tweede helft van de looptijd wanneer er een substantieel bedrag is opgebouwd. Het betekent ook dat de waarde van de polis bij tussentijds beëindigen lager is in vergelijking tot een reguliere polis.

Verlengen

Bij het verlengen van de rente die wordt vergoed in de polis is het niet mogelijk te kiezen voor een langere rentevastperiode dan 10 jaar. Vanzelfsprekend zijn dit de rentevastperiodes die de hoogste rente en dus de hoogste rentevergoeding bieden.

Op 1 augustus 2011 treedt de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in werking. Het doel van de gedragscode is het terugdringen van het risico op een restschuld voor de consument. Als onbedoeld gevolg beperkt de gedragscode de keuzevrijheid voor aflossingsproducten.

De nieuwe gedragscode bepaalt: ‘De consument dient het op te bouwen vermogen aan de financier te verpanden tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen uit de hypothecaire financiering’ (artikel 6, lid 8). Hoewel hier sprake lijkt van een eenzijdige handeling van de consument, is het aan de geldverstrekker om het pandrecht al dan niet te accepteren. Dit betekent dat geldverstrekkers uitmaken welke producten kunnen worden gebruikt om de geldlening af te lossen. Dat dit niet slechts een theoretische situatie betreft maakt de onmogelijkheid om de zelfverklaarde prijsvechter Brand New Day te verpanden duidelijk.

Het pandrecht biedt de geldverstrekker zekerheid als preferente schuldeiser in het geval van faillissement. Maar het doel van de nieuwe gedragscode is niet om het risico van de geldverstrekker te verkleinen, maar dat van de consument. Om het risico voor de consument te verkleinen is het afdoende dat de consument niet over de middelen in het aflossingsproduct kan beschikken zolang de hypothecaire lening niet is afgelost.

Een eenvoudige manier om hypotheken te vergelijken is op basis van de hypotheekrente. Op het eerste gezicht lijkt het vinden van de hypotheek met de laagste maandlasten een kwestie van het vinden van de aanbieder met de laagste rente. In werkelijkheid zorgen bijkomende kosten voor verschillende verhoudingen tussen rente en maandlasten bij aanbieders. De hypotheek met de laagste rente hoeft niet de hypotheek met de laagste maandlasten te zijn.

Op diverse internetsites kun je de actuele hypotheekrentes van verschillende geldverstrekkers met elkaar vergelijken. Hoewel de rentes een indicatie geven van de lasten maken bijkomende kosten een precieze vergelijking onmogelijk.

De bijkomende kosten zijn globaal onder te verdelen in twee groepen. Kosten uit de eerste groep komen elke maand terug en maken direct deel uit van je maandlast. De tweede groep bestaat uit eenmalige kosten bij aanvang van de hypotheek die je hypotheekschuld verhogen. Indirect zorgen deze kosten voor een hogere maandlast omdat je meer rente bent verschuldigd en meer moet aflossen.

Bijkomende kosten

De meest duidelijke bijkomende kosten zijn administratiekosten die de geldverstrekker apart in rekening brengt. BNP Paribas PF brengt bijvoorbeeld € 10 administratiekosten per maand in rekening. De bijkomende kosten zijn minder inzichtelijk als ze worden verrekend met de inleg in een spaarhypotheek. De kosten verhogen dan de benodigde inleg voor de spaarverzekering.

Een andere vorm van bijkomende kosten zijn de kosten van een verplicht gekoppelde overlijdensrisicoverzekering. Als je de overlijdensrisicoverzekering elders goedkoper zou kunnen afsluiten dan is het verschil in premie een extra kostenpost. Bij veel spaarhypotheken is het verplicht een minimale overlijdensrisicodekking in de spaarhypotheek op te nemen.

Een aantal geldverstrekkers geeft een rentekorting als je aanvullende producten afneemt. Bij de SNS Budget hypotheek geeft het afnemen van een woonlastenverzekering bij SNS een rentekorting van 0,05%. Aannemende dat een woonlastenverzekering wenselijk is in je persoonlijke situatie is het maar de vraag of de rentekorting opweegt tegen eventuele hogere kosten van de verzekering in vergelijking met andere aanbieders.

Hoogte schuld

Naast de kosten die doorlopend terugkomen zijn ook eenmalige kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van je hypotheek van invloed op de maandlasten. Omdat de eenmalige kosten kunnen verschillen bij de diverse geldverstrekkers hebben ze invloed op de maandlasten zonder dat dit naar voren komt in de rentepercentages.

Een voorbeeld van dergelijke eenmalige kosten is de bereidstellingsprovisie. Dit zijn kosten die je verschuldigd bent aan de geldverstrekker voor het beschikbaar houden van de hoofdsom voor een bepaald rentepercentage tot aan het moment van passeren. Een aantal verstrekkers brengt deze kosten alleen in rekening als de hypotheekrente tussentijds is gestegen en een aantal brengt deze kosten altijd in rekening. Vaak bedragen deze kosten 0,25% van de hoofdsom per maand. Bij vier maanden verlengen en een benodigde hypotheek van € 230.000 kan de hypotheekschuld om deze reden € 2300 afwijken tussen aanbieders. Het verschil in bruto-maandlasten bij gelijke rente is dan ongeveer € 13.

Andere eenmalige kosten die variëren tussen geldverstrekkers zijn bijvoorbeeld kosten van een bouwdepot, afsluitkosten en kosten van een bankgarantie. In veel gevallen zijn deze kosten wel (gedeeltelijk) aftrekbaar van de belasting.

Tot slot: belangrijk is dat de hypotheek met de laagste maandlasten niet hetzelfde is als de meest geschikte hypotheek. Hoe zit het met de tussentijdse waarde-opbouw? Brengt de geldverstrekker bij verkoop een aflosboete in rekening? Welk rentebeleid hanteert de geldverstrekker? Een goed hypotheekadvies blijft onmisbaar.